Sammanhållen bebyggelse

Definitionen av sammanhållen bebyggelse är att den består av minst två tomter, som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark. Bebyggelsen ska bestå av minst tre byggnader.

Utanför område med detaljplan är vissa åtgärder undantagna från lov- och anmälningsplikt. Undantagen gäller dock inte inom ”sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen”. För att avgöra om dessa åtgärder kräver bygglov eller anmälan måste det först avgöras om tomten ligger inom ”sammanhållen bebyggelse”. Om tomten gör det måste det sedan avgöras om den ligger inom ”en sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen”. Att tomten ligger inom sammanhållen bebyggelse betyder alltså inte att det per automatik krävs bygglov eller anmälan.

En bebyggelse är ”sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen” om båda nedanstående kriterier är uppfyllda:

• En bebyggelsegrupp som består av minst 10-20 hus
• De bebyggda tomterna gränsar till varandra eller åtskiljs endast av väg, parkmark och dylikt.

Med ”hus” avses bostadshus men även andra byggnader som inte är komplementbyggnader till bostadshus, till exempel butiker och industribyggnader.

Om de två ovanstående kriterierna är uppfyllda innebär det att all ny-, om- och tillbyggnad kräver bygglov med undantag av jord- och skogsbrukets ekonomibyggnader som är befriade. Till jord- och skogsbrukets ekonomibyggnader räknas byggnader som är direkt kopplade till jord- eller skogsbruket. De jord- eller skogsbruksverksamma personernas bostäder, gäststugor eller personbilsgarage räknas inte som ekonomibyggnader.

Tillbyggnad utanför områden med sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen.

Utanför områden med ”sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs
med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen” gäller
vissa generella undantag från bygglov- och anmälningsplikten.

• Tillbyggnaden ska göras utanför ett område med detaljplan
• Det ska finnas ett befintligt en-eller tvåbostadshus.
• Tillbyggnaden ska vara liten (om tillbyggnaden/-erna tillsammans
  dominerar över bostadshuset krävs bygglov).
• Den ska placeras minst 4,5 meter från gräns.
• Att tillbyggnaden inte kräver bygglov enligt de områdesbestämmelser
  som gäller för området.

Plan- och bygglagen sätter ingen begränsning till att det endast får uppföras
en tillbyggnad. Flera mindre tillbyggnader kan dock medföra att tillbyggnaderna tillsammans dominerar över det ursprungliga bostadshuset. Vid bedömningen av om en tillbyggnad är bygglovsbefriad ska därför inte enbart den aktuella tillbyggnaden beaktas. En sammantagen bedömning av om tillbyggnaderna tillsammans dominerar över byggnadens ursprungliga utformning måste göras. Om tillbyggnaderna tillsammans dominerar över bostadshuset innebär det att den aktuella tillbyggnaden inte kan göras utan bygglov.

Härjedalens kommun har tagit beslutat (§ 283 1990-06-14) om riktlinjer för hur stor en bygglovsbefriad tillbyggnad får vara i förhållande till det befintliga bostadshuset.

• Att mindre tillbyggnad högst får omfatta 40% av befintligt bostadshus
  byggandsyta.
• Att antalet våningar inte överstiger befintlig bostadsbyggnad.

Riktlinjerna kan vara till hjälp både för handläggare och för byggherrar. Riktlinjen är dock inte juridiskt bindande. En bedömning om tillbyggnaden uppfyller kraven för lovbefrielse måste därför göras i varje enskilt fall.

Trots ovan beskrivna lagar och regler får man till en- eller tvåbostadshus göra en så kallad ”attefallstillbyggnad” på max 15 m2 utan bygglov men den kräver en anmälan, startbesked och slutbesked från byggnadsnämnden.

Även om tillbyggnaden inte kräver bygglov eller anmälan kan andra tillstånd, dispens eller anmälan enligt annan lagstiftning krävas. Det kan exempelvis vara strandskyddsdispens, tillstånd för åtgärder inom vägområde eller för att vidta åtgärder nära allmän väg. Om man i tillbyggnaden installerar en eldstad, rökkanal, anordning för ventilation eller anläggning för vattenförsörjning eller avlopp, kan en anmälan krävas för en sådan åtgärd. Det är alltså inte tillbyggnaden som är anmälningspliktig utan det är åtgärden i tillbyggnaden som kräver en anmälan.

Komplementbyggnader utanför områden med sådan sammanhållen
bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen
av byggnadsverk i bebyggelsen.

Komplementbyggnader utanför områden med sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen.

Utanför områden med sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs
med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen gäller vissa generella undantag från bygglov- och anmälningsplikten gällande uppförande av komplementbyggnader till en och tvåbostadshus.

Följande kriterier måste vara uppfyllda för att en komplementbyggnad ska kunna uppföras utan bygglov:

• Åtgärden ska göras utanför ett område med detaljplan.
• Komplementbyggnaden byggs utanför ett område med ”sammanhållen
  bebyggelse där bygglov krävs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen” det ska finnas ett befintligt en- eller
  tvåbostadshus.
• Komplementbyggnaden ska inte dominera över bostadshuset.
• Komplementbyggnaden ska vara fristående.
• Den ska placeras i omedelbar närhet till en- eller tvåbostadshuset.
• Den ska placeras minst 4,5 meter från gräns.
• Att komplementbyggnaden inte kräver bygglov enligt de områdesbestämmelser som gäller för området.

I Härjedalens kommuns beslutade riktlinjer § 283 1990-06-14 finns angivet hur stor en bygglovsbefriad komplementbyggnad får vara:

• Fristående uthus får högst uppgå till 50m2.
• Fristående gäststuga eller liknande högst får uppgå till 30m2.

Riktlinjerna är inte juridiskt bindande och därför krävs att en bedömning göras i varje enskilt fall. Komplementbyggnaden får inte vara så stor att den dominerar över det tidigare byggnadsbeståndet på fastigheten. Detta innebär att bygglovbefriade komplementbyggnader trots kommunens beslut kan vara olika stora beroende på hur stort det befintliga bostadshuset är.